みなさんこんにちは！

今日は東京でも一瞬雪が降っていました。

非常に寒い日が続いていますので、

皆様体調には引き続きお気を付けください。

また、家の中であってもヒートショックなどのリスクが高まります。

ご自身や家族の安全にも、今まで以上に気を配りましょう。

お風呂に入る前には、脱衣所や浴室を少し温めておくことで

温度差を小さくすることができます。ぜひお試しください！

さて、レスコハウスには土地活用を検討されているお客様も

たくさんお越しいただけていますが、

今回は現在の賃貸市況について、少しお話いたします。

◆ファミリー向け物件の人気が上昇中！

三菱UFJ信託銀行が発表したレポート「2022年度　賃貸住宅市場調査」において、

ファミリータイプの賃貸住宅の人気が指摘されています。

新型コロナが流行してから、東京23区や首都圏のコンパクト物件は、

非常に苦戦を強いられていました。

テレワーク等が推進され、自宅でも働くことができるようになったことで、

会社への出勤が不要となり、無理して高い賃料のエリアに

住み続ける必要がなくなったのです。

そうした背景から、首都圏のコンパクト物件は稼働率、賃料ともに

下降傾向でしたが、直近ではかなり回復の兆しを見せており、

本レポートにおいても現状、半年後ともにポジティブな結果となっています。

私自身、ほとんどテレワークを利用しておらず、

毎日電車で出勤していますが、

新型コロナ流行の前の通勤ラッシュに戻ってきていると感じます。

テレワークの環境が整ったことで、いざという時に

出社しなくても働くことができるようになったというのは

非常に良いことですが、やはり出社して仕事をすることのメリットも多く、

段々と以前の状態に戻ってきているのではないでしょうか。

そういった働き方の変化が賃貸住宅市況には大きく影響しています。

コンパクトタイプの賃貸住宅需要が回復してきていますが、

それ以上にファミリータイプの人気が非常に高まっています。

その原因の一つが、住宅の値上がりです。

最近はすべてのものが値上がりしているのではないかと感じるほど、

ありとあらゆるものが値上がりしていますが、

住宅もその一つです。特に新築マンション・中古マンションの値上がりが大きく、

購入という決断をしにくいという状況が

賃貸で住むことの後押しをしています。

金利はまだまだ低金利と言えますが、長期金利が少し上がってきていることを

考えると、さらに賃貸に住むことの追い風になるかもしれません。

コロナで家にいる時間が増えた、リモートワークをする部屋が欲しい！というのも

ファミリー向け物件が人気になった背景と言えます。

◆土地活用としてとにかく１Kを作る時代の終焉

上にも記載した通り、コンパクト系賃貸住宅が回復基調にあるものの、

ファミリー向け物件が非常に好調なのが今のトレンドです。

これまでは収支を考えて戸数を増やすというのが、

好立地の土地活用の前提でしたが、

それが必ずしも正解とは言えなくなってきました。

以前であれば迷わず1Kを10戸作っていたような駅近好立地な場所も、

1K、1LDK、2LDKの間取りを組み合わせたり、

コンパクト系の間取りは作らなかったりと、

様々な間取りの幅が出てきたと言えます。

例①

1K（25㎡）10戸

1戸8万円

月の賃料収入80万円

例②

2LDK（50㎡）5戸

1戸15万円

月の賃料収入75万円

例①と例②を比較した場合、

「月5万円も賃料収入が変わるなら、やっぱりコンパクト系がいい！」

というほど簡単な話ではありません。

例①と例②では、住むテナントの層が違います。

1Kに住むのは、基本的に若い単身者です。

単身者はファミリータイプに住むテナントと比較して、

短期間で退去する傾向にあります。

解約となれば、新たなテナントを入居させる必要がありますが、

そのたびにダウンタイムが発生し、広告料やフリーレントを使うことによって

出費が発生します。解約になるたびに空室整備もしなければなりません。

そういったところまで含め考えなければ、

必ずしもコンパクトタイプの収支が良いかどうかはわからないのです。

ましてや今はファミリータイプの賃料が上がっている傾向なので、

2LDKが15万円ではなく16万円となるかもしれません。

◆土地活用で賃貸経営する際に知っておくべきワード

上記の内容でさらっと言いましたが、

「ダウンタイム」「広告料」「フリーレント」というワード、

皆さんご存知でしょうか。

「ダウンタイム」

→テナントが解約してから、次のテナントの契約が開始するまでの期間。

この期間が短ければ短いほど良いのです。

人気の物件は空室整備中に次のテナントが決まりますが、

人気がないと空室期間が長期化します。

「広告料」

→単純なチラシをまいたり、サイトにのせたりという意味合いもありますが、

仲介業者に支払う成功報酬という意味合いが強いです。

広告料が多くなれば、仲介会社にとっては収入が増えるので

お客様に紹介したい物件になります。

「フリーレント」

→契約開始後に、賃料の発生しない期間を設けることを言います。

例えば契約開始が1月1日だった場合、フリーレント1か月の物件では、

契約開始日の1か月後から賃料の支払いがスタートします。

1月中の賃料はタダということですね。

これを設けることで、テナントにとって直接的なメリットがあり、

例えば不動産ポータルサイト上で選ばれやすくなります。

これらのワードは土地活用としてマンション経営や戸建て賃貸経営を考える際には

知っておいて損はないワードになりますので、

覚えておきましょう。

◆まとめ

ファミリー向け物件が人気だから、よく考えずに飛びつくのはやめましょう。

コンパクト物件が飽和状態なのと同じように、

現在至る所でファミリー向け物件が増えてきています。

同じように飽和状態となる可能性もあります。

また、社会全体の状態や働き方の変化に合わせて

賃貸需要は大きく変化します。

大事なのは、土地活用を考えられている土地の

エリア特性や立地条件をよく考え、把握することです。

また、目先の建設費ではなく全体の投資計画をしっかり考えるようにしましょう。

●関連サイト
三菱UFJ信託銀行【新レポート発行】独自調査「2022年度 賃貸住宅市場調査」

今回もお読みいただきありがとうございました。

次回の更新もお楽しみに！