2022年07月30日

アパート・マンション経営のリスク

みなさんこんにちは。

 

今回も前回同様、アパート・マンション経営の

基礎知識についてご説明しているレスコハウスの公式youtube動画から、

「アパート・マンション経営のリスク」を

ご紹介させていただきます。

 

◆空室のリスク

賃貸経営で一番初めに頭に浮かぶリスクは、

この空室リスクではないでしょうか。

賃貸市場は常に動いています。

人気で非常に高い賃料が取れていたエリアが、

数年後新型コロナの影響で空室が増加している、

という状況もあります。

常にアンテナを張って、市場を見極めていくことが

必要ですが、ここではどんな市場であっても、

重要と思われるリスクへの対策をご紹介します。

・性能の高い建物を建てること

→テレワークによって、家でリモート会議を行う方も

増えております。新型コロナが落ち着いたとしても、

リモートワークがなくなるということは考えにくいので、

新たな働き方を進めていくこれからの住まいには、

特に遮音性は必須の性能になるのではないでしょうか。

また、断熱・気密性も住み心地に直結する性能と言えます。

 

・競合物件に勝てる建物を建てる

→アパートとマンションがあった場合、

入居者はどちらに住みたいかという点です。

不動産ポータルサイトでも、アパートを選択肢から

外して検索をかけることもでき、予算に合うのであれば

マンションに住みたいというのが一般的なニーズです。

そのニーズに合った建物を建てることが必要です。

 

・リノベーションを行う

→空室日数が長くなる部屋ほど、

リノベーションによって魅力を上げることが必要です。

空室日数が長くなるのは、何か懸念点があるお部屋だからです。

リノベーションによってその懸念点を消し去ることはできなくても、

それ以外の強みを持たせられれば、懸念点が薄くなります。

苦戦している部屋こそ、リノベーションを行いましょう。

 

・安全な返済率

→これは計画時の話ですが、

様々なリスクを見込んだ返済率とすることで、

リスクに対応することができます。

 

◆老朽化による修繕費のリスク

想定外の修繕がかかってしまう場合、それもリスクとなります。

どのように対策したらよいのでしょう。

 

・修繕計画を立てる（家賃の5％）

→修繕は絶対に必要になるので、

計画時にしっかりと修繕計画を立てておくことで、

予想外の出費が少なくなり、

安心して賃貸経営を行うことができます。

目安は、家賃の５％程度ですので、

これが無理なくプールできるような計画にしましょう。

 

・施工品質の高い建物を建てる

・耐久性の高い建物を建てる

→賃貸経営は長期に行うことで、

すこしずつですが利益を生み出せる投資です。

逆に言えば、長期運営ができないとなると

なかなか収益を生み出すことが難しくなります。

そのため、建物自体の品質が高く、

耐久性の高い建物とする必要があります。

 

◆金利上昇のリスク

金利は下がることもあれば、上がることもあります。

しばらく超低金利時代が続いていますが、

直近については金利が上昇傾向にあります。

こういったときにどのような対策をとればよいのでしょうか。

 

・余剰資金を確保する

→余剰資金があれば、金利が上昇したとしても

繰り上げ返済をして余剰資金分の

返済額を下げることができます。

ただ、余剰資金を手元に置いておくということも

１つの対策となりますので、

どちらの方が効果があるか、税理士に相談していただくのが

間違いないかと思います。

もちろん、税理士のお知り合いがいなければ、

レスコハウスにご相談いただければご紹介等も可能です。

 

・固定金利を選択する

→金利上昇の心配をしたくないという方は、

固定金利を選択するというのもありです。

変動金利に比べて金利は高いのですが、

固定金利で進めた場合の返済総額と、

変動金利（金利上昇シナリオ含む）で進めた場合の

返済額を比較して、その差額が許容範囲内であれば

固定金利の選択は非常に良い選択となるでしょう。

特に今のような金利の上昇トレンドの時には

有効となります。

ある意味、変動金利との差額は金利上昇の保険に入っているという

認識でよいのではないでしょうか。

 

◆災害のリスク

日本は災害大国です。

いつどんな災害が襲ってくるかわかりません。

賃貸経営にとっても、この災害はリスクとなります。

 

・安全性の高い建物を建てる

・保険に加入する

→構造体として、様々な災害に耐えられるような

しっかりとした構造の建物を建てることが重要です。

また、万が一の時には保険にて対応することになります。

融資を受ける場合は、保険への加入が

条件となりますので、このあたりもしっかり事業計画の中に

入れるようにしましょう。

 

◆その他

・しっかりした建築会社を選ぶ

→長期安定経営をしていくために、

建築会社にもサポートをしてもらうことが少なくないはずです。

建てて数年したら建築会社が亡くなってしまったとなると、

オーナー様としては非常に不安です。

建築会社選びも重要なリスクヘッジの手段となります。

・しっかりした管理会社を選ぶ

→問題なく管理を行うということは、

管理会社として最低限の条件になります。

しっかりした管理会社は、管理だけでなく

オーナーへのアドバイスを行います。

プロの目線で見て、物件をよりよくしていくためには

どうしたらよいかを考え、提案してくれるのが

良い管理会社です。

・リスクを説明できる担当と事業計画をする

→メリットや利益について話せる担当はたくさんいると思いますが、

しっかりとリスクについて説明したうえで

事業計画を立ててくれる担当はどのくらいいるでしょうか。

事業計画を一緒に考える担当は非常に重要になりますので、

その部分もしっかり見極めるようにしましょう。

 

◆まとめ

アパート、マンション経営を成功させるためには、

リスクに対する対策がとれているかが重要になります。

特に修繕のリスクや災害のリスクに結びつきますが、

レスコハウスでは心配レス！60年保証プログラムを行っております。

60年間構造体が保証されるのは、ものすごくリスクヘッジになるはずです。

この保証プログラムについては、別動画でご紹介しておりますので、

ぜひそちらもご覧ください。

今回もお読みいただきありがとうございました。

次回の更新もお楽しみに！